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百城住宅庫存報告:15個城市需要“加快供地”

  責任編輯:小陸   發布日期:2019-07-30 10:07:15  有效期至:2019-07-30  來源:中房網  瀏覽次數 464 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至6月底易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環比增長0.4%,同比增長6.0%。

從上半年環比數據看,庫存規模總體上呈現了先降后升的態勢。而從同比數據方面,當前庫存規模已呈現了連續7個月的同比正增長態勢。此外,從城市結構方面來看,三類城市都呈現了庫存同比上升的態勢,尤其是一些市場交易開始轉弱的城市,庫存同比上升節奏更快。

易居研究院認為,考慮到近期房地產交易市場的管控開始強化,預計三季度政策面以偏緊為主,這或對市場交易形成抑制效應。易居研究院據此判斷,住宅庫存上升的可能性會增大,部分房企也需要靈活制定去庫存的策略。

六成城市庫存現同比正增長

100城庫存方面,已經同比連增7個月。報告顯示,截至6月底易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環比增長0.4%,同比增長6.0%。觀察今年上半年環比數據,庫存規模總體上呈現了先降后升的態勢,基本和月度交易行情吻合。而從同比數據看,當前庫存規模已呈現了連續7個月的同比正增長態勢。

從城市結構來看,二線城市連續兩個月出現同比正增長。報告顯示,截至6月底一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2775、22248和20180萬平方米,環比增速分別為-1.1%、0.5%和0.6%,同比增速分別為28.4%、0.9%和9.5%。觀察三類城市數據,可以看出,三類城市都步入到庫存同比正增長的通道之中。其中,一線城市預售證管控力度相對減弱,供應放量,庫存同比連增13個月。二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢,目前連續兩個月出現同比正增長,這說明其庫存基本面也在發生變化。三四線城市目前保持了連續8個月的同比正增長態勢,庫存去化壓力略有增加。

從城市排行方面看,6成城市庫存同比增長。報告顯示,6月份100個城市中,有61個城市庫存出現了同比正增長現象。包括惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態勢最明顯,庫存同比增速分別達到了109%、109%和76%。類似城市都代表了重點三四線城市,近期市場降溫對此類城市的庫存數據影響較大。同時,100個城市中有39個城市的庫存出現了同比下降態勢,包括濟南、合肥和江陰等城市庫存下降態勢較為明顯。類似城市也是后續需要積極補庫存的城市。

上半年百城住宅推盤節節高升

從100城預售情況來看,上半年推盤呈現節節高的態勢。報告顯示,6月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5743萬平方米,環比增長15.8%,同比增長12.9%。觀察上半年的推盤數據,總體上呈現了節節高的態勢。報告認為,這與部分城市推盤政策相對寬松、部分房企急于銷售和積極辦理預售證等心態有關。

100城成交方面,6月份表現相對較好。報告顯示,6月份100個城市新建商品住宅成交量為5545萬平方米,環比增長7.2%,同比增長7.7%。觀察上半年銷售數據,三、四月份表現不錯,5月份有所降溫,6月份受推盤力度強化和部分滯后的交易數據納入網簽,市場交易有所反彈。

從供求關系來看,上半年樓市總體呈現“供小于求”的態勢,供應量為27245萬平方米,成交量為27776萬平方米。而6月份100個城市新建商品住宅供應量為5743萬平方米,而成交量為5545萬平方米,單月呈現“供大于求”的態勢。

一線城市去庫存周期最大

從100城存銷比整體情況來看,位于“12-6個月”區間。報告顯示,6月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月,該數值與5月份持平,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月。根據自然資源部此前對商品住房庫存消化周期、供地規則的區間劃分,當前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區間,屬于“增加供地”的范疇。

從結構分類方面看,一線城市去庫存周期最大。報告顯示,6月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6、9.2和10.1個月。相比5月份12.5、9.2和10.3個月的數值,一線城市略有上升,二線城市持平,三四線城市則略有收窄。

從城市排行來看,不同消化周期對應著不同的行情和拿地機會。根據報告,包括漳州、燕郊和香河等12個城市的消化周期在36-18個月;晉江、洛陽、北京等27個城市消化周期在18-12個月;韶關、福州和常州等46個城市的消化周期在12-6個月;消化周期在6個月以下的城市有15個,符合“加快供地”的標準。其中,鄭州和杭州這兩個城市的消化周期不足三個月,需要引起一定的重視。

【附注】100個城市按一、二、三四線城市劃分

4個一線城市:北京、上海、廣州、 深圳

32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊??64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

需要說明的是,燕郊是城鎮的行政級別,但考慮到城市規模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。

報告來源:上海易居房地產研究院

執筆人:嚴躍進

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